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股票代碼：600376           股票簡稱：首開股份              編號：臨2023-015

北京首都開發股份有限公司

關于對上海證券交易所監管工作函回復的公告

本公司董事會及全體董事保證本公告不存在任何虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，并對其內容的真實性、準確性、完整性承擔個別及連帶責任。

重要內容提示

l 2022年，因新冠疫情反復影響和房地產領域需求收縮，北京首都開發股份有限公司（以下簡稱“公司”或“本公司”）發生自2001年上市以來的首次年度虧損并于2023年1月30日發布2022年年度業績預告。

l 2022年，面對嚴峻行業形勢，公司主動作為，穩健經營，多方挖掘盈利空間，積極履行對投資者的責任。公司多措并舉，上下齊心，在保證現金流安全的同時，新增北京、福州項目共4個，地上建筑面積合計37.6萬平方米。目前公司生產經營正常，開發規模保持穩定，全年保交樓、保民生、保穩定目標如期實現。帶息負債規模較2022年初降低超百億元，2022年平均融資成本較2021年4.85%有所下降。

l 2022年，公司營業收入主要因竣工面積下降及銷售規模下滑導致下滑。營業收入雖同比下滑，但變動仍處于合理區間。2022年度公司共實現簽約金額869.63億元，銷售規模下降與同行業整體情況不存在趨勢性差異。

l 本次回復中涉及公司2022年度預計營業收入、各項費用、凈利潤、計提存貨減值準備等數據為公司財務部門根據企業會計準則初步測算結果，均未經審計，最終結果以公司正式披露的經審計的2022年年度報告為準，涉及的項目和相應金額可能與本次回復中所列數據存在差異，敬請投資者注意投資風險。

公司于近期收到上海證券交易所上市公司管理一部《關于對北京首都開發股份有限公司業績預告相關事項的監管工作函》（上證公函【2023】0071號，以下簡稱“《工作函》”），公司高度重視，迅速組織相關工作人員對《工作函》中的問題進行了認真核查與分析，就《工作函》所提問題，現回復如下：

問題一、你公司2022年三季度顯示，前三季度歸母凈利潤虧損5.70億元，與本次披露的預計2022年全年歸母凈利潤金額差異較大，且公司扣非后歸母凈利潤出現大額虧損。

（1）結合房地產業務的項目結轉等經營情況說明2022年四季度出現大幅虧損的具體原因及合理性，是否存在前三季度成本費用應結轉而未結轉等利潤調節情形。

答：公司預計2022年第四季度歸母公司凈利潤-4.3到-9.3億元。

公司第四季度歸母凈利潤出現大額虧損原因為：第四季度結轉收入的項目以合作項目為主，雖然產生的毛利額、凈利潤尚可，但由于權益占比不高，對合并口徑歸母凈利潤的貢獻不足，同時第四季度三項費用剛性支出，導致第四季度合并報表歸母凈利潤為負。

主要影響因素如下：

①公司第四季度實現多項目交付并結轉收入，但房屋銷售毛利率相比第三季度偏低。

②公司第四季度銷售費用預計7.2億元，全年銷售費用預計15億元，四季度銷售費用較高主要隨著房屋銷售結利形成。

③公司第四季度管理費用預計4.6億元，全年管理費用預計12.9億元。

④公司第四季度財務費用預計10.5億元，全年財務費用預計30.5億元。

⑤計提存貨跌價準備6-8億元，其中存貨跌價準備主要是對廈門市同安區九瓏岸項目計提準備4億元。

⑥公司聯合營企業情況：公司聯營和合營企業因毛利偏低、部分企業結利虧損、計提減值準備等多因素造成公司第四季度確認投資損失預計13-16億元。

因此，公司不存在前三季度成本費用應結轉而未結轉等利潤調節情形。

（2）結合非經常性損益的具體構成和形成原因，說明是否具備可持續性；

答：2022年公司非經常性損益全年預計19.6億元，主要構成如下：

①處置子企業北京發展大廈有限公司100%股權形成收益13.9億元。

②處置投資性房地產北京市朝陽區首城商街形成收益1.48億元。

③處置投資性房地產北京市西城區復興商業城形成收益1.53億元。

④多項零星損益合計2.7億元（不涉及投資性房地產處置）。

以上①②③項股權或房產，涉及房產已經竣工多年，原值較低，目前均處于出租狀態。公司自持經營多年，近年來租金收入漲幅不大，處置此類資產有利于提高資產使用效率，增加現金流入。此類經濟行為不具備可持續性。

以上行為，公司均嚴格履行了內部決策程序，達到董事會或股東大會審議要求的均提交了董事會或股東大會審議，達到披露要求的均及時進行了公告。具體如下：

①處置北京發展大廈有限公司100%股權，經2022年10月27日召開的公司9屆94次董事會及2022年11月9日召開的公司2022年第七次臨時股東大會審議通過。

詳見公司9屆94次董事會決議公告（臨2022-087號）、第七次臨時股東大會決議公告（臨2022-096號）。

②處置北京市朝陽區首城商街，經2022年11月18日召開的公司9屆96次董事會審議通過。

詳見《關于出售全資子公司部分房地產的公告》（臨2022-098號）

③處置北京市西城區復興商業城，經2022年12月14日召開的公司9屆99次董事會及2022年12月30日召開的公司2022年第九次臨時股東大會審議通過。

詳見9屆99次董事會決議公告（臨2022-106號）、關聯交易公告（臨2022-107號）、第九次臨時股東大會決議公告（臨2022-114號）。

問題二、公告顯示，報告期內公司房屋銷售收入出現下滑，且房屋結利項目主要集中在2018年至2020年市場高點時期的高溢價地塊，房屋售價偏低，造成毛利率偏低，聯合營企業同樣受房地產行業周期影響出現較大虧損。

（1）結合房地產業務的區域布局，各項目的施工、銷售和交付情況，以及同行業可比公司情況，補充說明房地產銷售收入下滑的具體原因及合理性；

答：相比2021年，公司2022年主要因竣工面積下降及銷售規模下滑導致營業收入下滑。

①公司2022年度營業收入同比下滑，但變動處于合理區間。

公司2019年營業收入為476億元；2020年營業收入為442億元；2021年因杭州、蘇州、福州地區部分項目實現集中交房，實現收入結轉，營業收入為幾年來的歷史高位，達到678億元；2022年預計營業收入約為500億元，但相較以往2019、2020年度，仍處于合理區間內，并未出現大幅波動。

公司2022年營業收入與2021年營業收入大多數來自不同的開發項目，結構性變化明顯。公司2022年預計營業收入較2021年營業收入減少175億元。其中北京地區較上年增加31億元、京外地區較上年減少206億元，減少額主要來自于京外集中交房項目的減少。2021年，京外項目營業收入占到總營業收入的60%，2022年，京外項目營業收入階段性大幅減少，占到總營業收入的40%，與2021年營業收入區域構成基本相反。

②公司竣工面積下降

公司2022年竣工計劃530萬平方米。根據目前未經審計數據，實際竣工面積492萬平方米，與2021年的680萬平方米相比下滑28%，結算收入下滑26%，從而對結利造成較大影響。

③公司銷售規模下降

2022年，公司實現銷售面積317.81萬平方米，同比下降19.06%；銷售金額869.63億元，同比下降24.32%。公司銷售規模雖然出現了下降。但從市場公開信息來看，公司銷售規模下降與同行業整體情況不存在趨勢性差異，優于全行業銷售下滑數據，且下降幅度低于行業水平。

2022年度受新冠疫情反復和房地產領域需求收縮、購房者觀望情緒較重的影響，商品房銷售規模同比大幅下降。根據國家統計局公布的地產全行業2022年銷售數據，2022年累計全行業銷售面積同比下降24.3%，銷售金額同比下降26.7%，銷售均價同比下降3.2%。12月單月來看，全行業銷售面積同比下降31.5%，銷售金額同比下降27.7%，銷售均價同比下降5.7%，總體處于低迷狀態。

同行業公司銷售情況對比

單位：萬平米、億元

數據來源：萬科A、保利發展數據來自于上市公司公告。金融街、北辰實業2021年數據來自于上市公司公告，2022年因上市公司尚未披露相關公告，2022年數據來自于克而瑞發布的房地產銷售榜單。

（2）結合土地獲取成本、建安成本、房產銷售價格等因素以及同行業可比公司情況，說明公司毛利率大幅下滑的原因及合理性，是否存在進一步下滑的趨勢或風險;

答：①報告期內房地產市場持續下行，房價及成交規模下降，行業整體毛利率呈下降趨勢。由于同行業公司均未披露年報，選取可比公司的半年報數據與上年進行比較：

數據來源：各上市公司公告

公司毛利率變化與行業代表性企業、同行業可比公司相比具有一致性。

②2022年項目毛利率下降有兩方面主要原因：一方面房屋實際銷售價格不及拿地時預期售價，另一方面本期結利項目獲取土地主要集中在地產市場高點時期的高溢價地塊，土地成本偏高。據統計，2021年公司結算項目中，部分項目拿地較早，土地成本占收入比例（地貨比）為33.74%，相比2022年公司主要結利項目（占結利收入的90%）綜合土地成本占收入比例（地貨比）高達53.04%。建安成本相較土地成本對毛利率影響較小。

當前房地產調控政策持續，消費者信心恢復尚待時日，預計未來房地產銷售價格出現普漲上漲的可能性不大。但隨著疫情對經濟影響的緩解，行業政策的逐步調整，房屋成交面積及銷售價格可能緩慢恢復，公司將積極根據市場變化調整銷售策略，促進毛利率的提升。

（3）公司地產項目是否計提減值準備，如是，請說明存貨中各項目計提減值準備的具體金額和發生時點，并結合項目的區位分布、開發情況和銷售進展等，說明本期計提減值的原因及合理性；

答：報告期內公司預計計提存貨跌價準備6-8億元，主要是對廈門九瓏岸項目計提準備4億元。

廈門九瓏岸項目位于廈門市同安區，于2017年9月通過土地拍賣形式取得，土地價款21.9億元，總建筑面積10.8萬平方米，其中地上計容面積7.5萬平方米，樓面地價近3萬元每平方米。項目于2018年三季度開工，于2022年下半年竣工，現處于現房銷售階段。受經濟環境影響，廈門新房售價最近兩年出現持續下滑，購房者觀望情緒強烈，廈門公司為加快資金回流，下調了銷售價格。按照目前預計售價測算，本年需計提存貨跌價準備4億元。

（4）出現較大虧損的聯合營企業名稱、金額以及具體虧損原因。

答：報告期內公司聯合營企業毛利潤偏低，結利虧損和計提減值預計全年給公司帶來虧損額13-16億元。聯合營企業虧損主要單位如下：

問題三、公告顯示，報告期公司所持有的交易性金融資產價值下跌，導致公司公允價值變動形成損失。請你公司核實并說明主要交易性金融資產明細及其公允價值變動金額，以及后續是否存在持續下跌風險，公司擬采取的風險應對措施。

答：報告期內公司所持有的交易性金融資產受二級市場表現及疫情影響產生了較大波動。其中首開股份控股子公司首開盈信投資管理有限公司通過投資中信并購投資基金（深圳）合伙企業（有限合伙）、深圳市信中龍成投資合伙企業（有限合伙）間接持有上市公司康龍化成（300759.SH）股票，報告期末合計間接持有約1,700萬股。報告期內，上述產品運行正常，回收資金超3億元，累計回收資金4.7億元，已覆蓋兩項目投資成本，收益率水平良好。報告期末康龍化成股價與期初股價差距較大，期初股票價格為141.27元每股，期末股票價格下跌至103.01元每股（復權后）。對于上市公司股票的估值，公司及產品管理人參考《證券投資基金投資流通受限股票估值指引》規定方法，對股票歷史波動率，所處板塊等因素給予相應的估值折扣與調整，故康龍化成報告期內的股價變化，并不完全體現在公司交易性金融資產科目。經調整后，上述兩只產品所持有的康龍化成股票預估對公司交易性金融資產造成1.5億元減值。

首開盈信投資管理有限公司所投資的房地產基金，底層資產均為北京、上海等一線城市寫字樓、商場，項目估值水平與項目經濟效益、宏觀環境相關度高。報告期內受疫情影響，各項目在經營收入、租金水平、出租率等方面均有較大下滑，導致此類金融資產價值產生減值。

公司持有的交易性金融資產價值與其對應標的資產的二級市場表現或宏觀市場環境相關度較高，后續不排除進一步下跌的可能。對此公司擬采取下列措施以應對緩釋風險：

（1）充分與相關產品的基金管理人溝通，全面了解掌握基金運行情況，持續關注標的資產市場表現情況，對基金未來的發展及潛在風險做出預判與預案；

（2）充分考慮未來二級市場及宏觀市場環境可能的變化情況及趨勢，對可供出售金融產品的估值進行充分考慮，合理給予流動性折讓。

特此公告。

北京首都開發股份有限公司董事會

2023年2月17日